Н.БАТЗОРИГ: "2015 ОНЫ ХУВЬД ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭ БУУРАХГҮЙ"

“Мастер Пропертис” ХХК-ийн Судалгааны албаны дарга Н.Батзоригтой 2014 оны үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өөрчлөлт, боруулалт,  2015 оны орон сууцны үнийн төлөв байдлын талаар ярилцлаа.

-Танд энэ өдрийн мэнд дэвшүүлье. Танай байгуулалагаас үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаар ямар төрлийн судалгаа хийгддэг вэ?
-Танд бас энэ өдрийн мэнд хүргэе. Мастер пропертис компани нь сүүлийн 7 жилийн хугацаад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн судалгаа шинжилгээг тогтмол хийж ирсэн. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн лонгитют судалгааг тогтмол, хэрэглэгч, барилгын компаниудын синдикат зан төлөвийн судалгааг тодорхой давтамжтайгаар, ҮХХ-ийн ТЭЗҮ зах зээлийн судалгааг барилга, хөрөнгө оруулалтын компаниудын захиалгаар хийж байгаа. Өнөөг хүртэл бид сар улирал жил бүр ҮХХ-ийн зах зээлийн төлөв байдал чиг хандлагыг тогтмол олон нийтэд мэдээлж байгаа бол ҮХХ-ийн иж бүрэн потенциалын судалгааг 2 жилдээ нэг удаа хийж байна. Өнөөг хүртэл 40 орчим барилгын компанид захиалгаар томоохон хэмжээний суурь судалгааг хийж өгөөд байна.

-Сая үнийн лонгитют судалгаа гэж хэллээ. Энэ ямар төрлийн судалгааг хэлж байгаа вэ энгийнээр тайлбарвал?
-Богино хугацааны давтамжтайгаар тогтмол хийж үр дүнг харьцуулан гаргадаг эмпирик судалгааг лонгитют судалгаа гэж нэрлэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийн индексийг сар бүр тогтмол судалж үнийн өөрчлөлтийг судлах зайлшгүй заардлагатай байдаг юм.

-Өнгөрсөн онд танай байгууллагаас явуулсан судалгаагаар үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт хэрэгцээ, үнийн өсөлт бууралт ямар байсан вэ?
-2014 оны хувьд орон сууцны мкв-ын дундаж үнэ 2,308 сая төгрөг байсан ба 2013 онтой харьцуулахад 7,1 хувиар өссөн дүн юм. Орон сууцны үнэ зуны гурван сар болоод 10, 11 саруудад 0,5-2,4 хувиар буурсан бол оффис болоод бусад ҮХХ-ийн зах зээл дээр ч үнийн бууралт ажиглагдсан. Эрэлтийн хувьд 45 мянган өрх орон сууц худалдан авах бодит эрэлттэй байсан ба 31 мянга нь шинэ болон хуучин орон сууц худалдан авсан.

-Ер нь ҮХХ-ийн зах зээлд орон сууц болон оффисийн оруулалтын хувь хэмжээ ямар харьцаатай байдаг вэ?
-60 хувь нь рэсидентиал төрлийн буюу амьдрах зориулалттай сууц байдаг бол 10 хувь нь арилжааны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө байдаг. Үлдсэн хувь төрийн байгууллагын болон үйлдвэр үйлчилгээ, бусад обёъкт байдаг.

-Эрэлт хэрэгцээгээ дагаад нийлүүлэлт ямар хэмжээнд байдаг вэ?
-Нийлүүлэлтийн хувьд 34 мянга орчим айлын орон сууц нийлүүлэгдэхээр төлөвлөгдөж байсан ч 20 орчим мянган айлын шинэ орон сууц УБЕГ-аас гэрчилгээ авсан байгаа юм. Төр засгаас ч нийлүүлэлтийг дэмжсэн бодлого ихээр явуулж байгаатай холбоотойгоор зах зээл дээр баригдаж байгаа, борлуулагдаж байгаа, хүлээгдэж байгаа орон сууцны тоо их байна. Одоогийн байдлаар УБ хотод 40 мянган айлын 222 орон сууцны төсөл борлуулагдаж байгаа ба 2015 онд 27,4 мянган айлын орон сууц ашиглалтанд орохоор байна.

-Манай улсын хэмжээнд 2014 онд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хичнээн төгрөгийн борлуулалт хийгдсэн вэ?
-2014 онд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр 6,8 их наяд төгрөг бүхий борлуулалтын орлоготой төслүүд хэрэгжсэн ба стандарт сайн төслүүдийн борлуулалтын хэмжээ 3,4 их наяд төгрөг байсан нь хамгийн өндөр дүн юм.

-Стандарт сайн төслүүд гэж та ямар төлүүдийг хэлж байна?
-Стандарт сайн зэрэглэлийн орон сууц гэдэгт стандартыг хангасан,чанартай хийц бүхий, эрчим хүчний 2 эх үүсвэртэй, 24 цагийн хамгаалалт болон СӨХ-ны үйлчилгээтэй, нэг өрхөд дунджаар 1 граж ноогддог, 150 м² -аас бага талбай бүхий, 1м²-ын үнэ нь 1,800,000-2,800,000 төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг ойлгодог.

-Орон сууцны байршилаас хамаарч үнийн хувьд хэрхэн хэлбэлзсэн вэ?
-2014 оны 12 сард орон сууцны үнэ 2.4%-иар буурсан бөгөөд Улаанбаатар хотын бүх дүүргийн орон сууцны үнэ их бага хэмжээгээр буурсан нь нөлөөлсөн байна. ХУД, СХД, СБД-үүдэд орон сууцны үнэ маш бага хэмжээгээр буюу 0.37%-0.54%-иар буурсан бол ЧД, БЗД, ХУД-үүдэд орон сууцны үнэ 1.28-1.31%-иар тус тус буурчээ.
Ер нь байршлаас хамаарсан үнийн харилцан адилгүй байдал харагддаг. Жишээ нь СБД, ХУД-т орон сууцны нэг мкв-ын үнэ 2,7-3,0 сая төгрөг байхад СХД ЧД-т 1,6 сая төгрөг байна.

-Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнийн хувьд?
-Тансаг буюу дээд зэрэглэлийн орон сууцны үнэ 3,7 сая төгрөг байна. 2013 онтой харьцуулахад энэ нь 8,2 хувиар өссөн үзүүлэлт юм.

-Тансаг зэрэглэлийн орон сууц ҮХХ-ийн зах зээл дээр хэдийхэр хувь хэмжээ эзэлдэг вэ?
-2014 оны 12 сарын судалгаанаас үзэхэд тансаг зэрэглэлийн орон сууц борлуулагдаж буй орон сууцны зах зээлийн 16,2 хувийг эзэлж байна. Цаашдаа нэмэгдэх төлөвтэй. 

-Өнгөрсөн онд иргэдийн орон сууцны худалдан авалт ямар байсан вэ?
-2014 оны хувьд эдийн засгийн таагүй байдал, инфляцийн өндөр түвшинтэй холбоотойгоор иргэдийн худалдан авалт муу байсан. Үүнтэй холбоотойгоор үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт буурсан дүн харагдаж байгаа.

-Ямар хэмжээгээр буурсан вэ?
-ҮХХ-ийн зах зээл дээр сард 2000 орчим айлын шинэ орон сууц зарагддаг байсан бол 2014 онд дунджаар 1500-1800 айлын орон сууц зарагдсан нь худалдан авалт буурсныг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын статистикаас харж болно.

-Худалдан авалт буурсантай холбоотойгоор 2015 онд орон сууцны үнэ буурах хандлагатай байна уу?
-Энэ оны хувьд орон сууцны үнэ буурахгүй. Харин өсөлтийн хувь саарах хандлагатай байна. 2015 онд орон сууцны үнэ жилийн 5%-аар өсөх таамаглалыг манай байгууллагаас дэвшүүлж байгаа. Цаашид эрэлт нийлүүлэл тэнцвэржих хүртэл үнэ тогтворжиж өндөр өсөлтийг үзүүлэхгүй.

Баярлалаа